По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Вектор на лофт 30 ноября 2015 года

Неугасающий интерес к лофтам стал набирать в последнее время все более коммерческий оттенок. Нередко лофтами называют все, что хотя бы отдаленно похоже на бывшие фабрики и заводы со своим характерным колоритом. Но, несмотря на это, лофт-пространства в коммерческой недвижимости по-прежнему являются востребованными на рынке.

Своя доля

Активное развитие лофты в России получили в начале 2000-х годов. Популярный в США еще с первой половины 20-го века формат использования бывших промышленных помещений стал привлекательной нишей для многих отечественных девелоперов и инвесторов.

В формате лофт сегодня реализуется большое количество недвижимости в разных сегментах. Традиционно, более популярным и востребованным направлением являются апартаменты. Они несут в себе как жилую функцию, так и офисную составляющую, когда становятся частью многофункциональных лофт-кварталов.

Если обратиться к теме непосредственно офисов, то, согласно данным компании ILM, лофтовые объекты занимают приблизительно 5% рынка от всего предложения и формируются тридцатью объектами, суммарная площадь которых составляет 800 тыс. кв. м. Среди них можно отметить такие проекты, как "Даниловская Мануфактура", "Красный Октябрь", АРМА, Studio#8 и многие другие. Средняя вакансия по рынку оценивается в 16,4%, что ниже, чем в традиционном офисном сегменте.

Другой вариант использования лофт-пространств – это помещения торгового назначения. В лофтах размещаются в основном представители креативного класса и различного рода бутики. Дизайнерская мебель, освещение, картинные галереи и модная одежда – все это можно встретить в торговых лофтах. Средняя ставка аренды в таких объектах составляет порядка 15 тыс. рублей за кв. м в год по данным NAI Becar, что существенно ниже ставок в крупных торговых галереях столицы. Еще одним плюсом становится и то, что выкупить помещение в лофте зачастую выгоднее, чем его арендовать.

Также лофт-объекты являются привлекательными как для крупных инвесторов, так и для физических лиц: порог входа начинается с 200 тыс. рублей, а доходность, с учетом ежегодного роста стоимости, находится в районе 15% годовых.

Дух времени

Тренд на лофты за последние 15 лет не только не сошел на нет, а скорее, даже набрал обороты. По словам Марии Николаевой, генерального директора MAD Architects, рост интереса к лофтам связан с большим интересом к данному сегменту: "Такие проекты привлекают много внимания, о них говорят, и, как следствие, они стали модными. Но при этом у людей меняется мировоззрение, ценности и критерии их оценки. Если раньше подобного рода помещения вызывали некоторое недоумение и непонимание, то сейчас выбрать лофт -  это приобщиться к элите, к людям творческим и нестандартно мыслящим".

Не стоит забывать и о том, что лофт - это в первую очередь история как самого здания, так и места, где оно находится. "Приятно, что мы стали относиться к истории помещения не как к досадной помехе, которую надо устранить и сделать красиво и современно, а как к большому преимуществу, которое можно обыграть", - отмечает Амир Идиатулин, генеральный директор IND Architects – "Лофт - это возможность быть причастным к реальной истории. А интерьеры таких помещений становятся привлекательными для посетителей, если речь идет об общественных пространствах".

Еще одним подспорьем в развитии лофтов стала тенденция на реновацию промышленных территорий. Вынос заводов за пределы города высвободил огромное количество неиспользуемых ресурсов, за которые сегодня успешно берутся девелоперы. Такие промзоны, как "Серп и Молот" и "ЗиЛ", являются основными поставщиками территорий для нового строительства и реконструкции бывших промышленных зданий. Поддержка правительства и успешные примеры по всему миру (взять, к примеру, тот же Docklands, ставший одним из наиболее известных проектов реновации) позволяют считать, что лофт-проекты являются перспективной нишей на рынке, ориентируясь на долгосрочную модель развития.

Однако с таким мнением не согласен Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects. По мнению эксперта, интерес к лофту начнет постепенно падать. "Бум на такие проекты пришелся на середину 2000-х, а сегодня лофтом могут назвать практически все, что угодно. Прежде к проектам лофт-формата подходили очень серьезно, это был штучный продукт со своей уникальной характеристикой. Сегодня девелоперы поняли, что лофты популярны, и началась эпоха масс-маркета, с присущей ей унификацией и отсутствием индивидуальности в проектах. Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда декорированную новостройку могут причислить к лофтам", - добавил Труханов.

Отчасти данная ситуация является следствием стремительного развития сегмента и выхода на рынок большого количества не всегда профессиональных игроков. Но качественные проекты, как и раньше, уверенно развиваются и находят спрос среди арендаторов и покупателей. Цены на лофт-апартаменты в премиальном сегменте начинаются от 130 тыс. рублей за кв. м и могут доходить до 2 млн рублей за кв. м. К минусам апартаментов как класса по-прежнему относят отсутствие возможности постоянной регистрации, наличие социальной инфраструктуры (что в большинстве случаев зависит от самого застройщика) и нерешенный до конца вопрос о статусе таких объектов в качестве жилого или нежилого фонда.

За ценой не постоим

Одной из главных сложностей при работе с проектами лофт-формата является изменение функции объекта. Бывшие фабрики и технические помещения редко имеют подходящую планировку для будущего офиса или гостиницы. "Экспертиза состояния инженерных систем и основных несущих конструкций здания во многом будет определяющим фактором в вопросе стоимости проекта", - поясняет Мария Николаева.

При этом Амир Идиатулин отмечает, что если речь идет о настоящем лофте, то это обойдется дороже, чем строительство с нуля. Если говорить о лофте как стилевом решении, то стоимость можно сопоставить с другими направлениями. Также стоит учитывать, что лофт - это бывшие фабрики, которые могли загрязнять территорию, и это тоже следует принимать во внимание.

Эксперты сходятся во мнении, что менее затратным является формирование офиса на месте бывшего предприятия. Open space в данном случае является приоритетным направлением, позволяющим обойтись минимальным вмешательством в конструктив здания, чего нельзя сказать о кабинетной нарезке офисов. Зонирование пространства также является дополнительной сложностью при работе с такими объектами. Не всегда удается оптимально распределить пространство, соблюдая все необходимые нормы. В случае с апартаментами, которые пока еще относятся к нежилому фонду, отпадает необходимость в соблюдении ряда требований по СНиПам для жилых помещений, в том числе, распределение коммуникаций, инсоляция и пр., что в некотором роде облегчает жизнь девелоперу.

Говоря об отделке помещений, важно отметить, что стоимость материалов возросла пропорционально курсу валюты. Уровень импортозамещения в премиальном сегменте как офисов, так и апартаментов пока еще находится на уровне 10-20%, и растет по мере снижения класса. По части инженерных коммуникаций и вовсе стремится к нулю, особенно в вопросах слаботочных систем, приточно-вытяжных систем и кондиционирования. Средняя сумма на отделку помещений в лофтах находится в границах 600-1000 долл. за кв. м.

***

Потенциал развития промышленных площадок в Москве достаточно велик. Но при активном строительстве настоящие лофт-пространства могут закончиться в перспективе ближайших нескольких лет. При этом эксперты отмечают, что цена таких объектов будет расти по мере уменьшения качественного предложения на рынке. Несколько иначе складывается ситуация в регионах, где развитие лофт-направления идет в медленном темпе и представляет собой скорее частную инициативу с расчетом на премиальный сегмент и долгую окупаемость, нежели ставший популярным в столице тренд.

Антон Мошкин

← к статьям