По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

BIM или не BIM 01 июня 2016 года

В США, странах Европы и Азии информационным моделированием зданий занимаются уже много лет и активно используют BIM-технологии в работе. Более того, для западных девелоперов работа с BIM является обязательным условием. Поэтому если российская компания планирует выйти на зарубежный рынок, внедрение BIM-технологий становится первоочередной задачей.

Что касается России, то для наших девелоперов BIM пока не является обязательным условием для работы, поэтому в данном случае всё зависит от самой компании, целей и ее планов развития. Для большинства отечественных компаний внедрение BIM-технологий — это долгий и очень дорогой процесс, который ложится на плечи инвестора и не всегда быстро окупается. Когда мы изучали рынок, выяснилось, что у нас практически нет компаний, которые осуществляют комплексные разработки и обслуживание проектов. Чтобы было понятно, в данной ситуации речь идет всего о 2-3 компаниях "полного цикла", работающих с Москвой, Санкт-Петербургом и обслуживающих региональных застройщиков. Но есть компании, которые выполняют определенные блоки работ и отвечают за определенный этап: занимаются только проектированием, или оценкой, или управлением строительством. Зачастую выполняется сочетание нескольких блоков — проектирование проекта и оценка стоимости или оценка стоимости и управление проектом и т.п.

Сфера применения

Сегодня чаще всего BIM используют в индустриальной недвижимости — заводы, атомные электростанции, нефтеперерабатывающие комплексы, для которых строятся очень сложные промышленные здания с большим количеством сетей. Хорошо себя зарекомендовали ВIM-технологии и на проектах в коммерческой недвижимости. Проектирование торговых комплексов и бизнес-центров по BIM-технологии выгодно с точки зрения организации управления строительством. Что дает BIM? Во-первых, принятие более правильных и быстрых решений при проектировании и строительстве, когда процесс на каждом этапе полностью контролируется и можно оперативно вносить изменения на каждом этапе, что, безусловно, скажется на экономике всего процесса. Для торговых комплексов есть и еще один существенный плюс — качественное проектирование и планирование эксплуатации. Да, это немного дороже стоит, но затраты быстро окупятся еще на этапе строительства и процесс эксплуатации в последствии будет максимально оптимизирован. Поэтому BIM-технологии очень выгодны при строительстве объектов коммерческой недвижимости, так как позволяют существенно снизить издержки.

Но тем не менее чаще всего BIM применяется при проектировании типового жилья. Именно на таких проектах есть смысл говорить об экономии времени и средств. Например, возьмем какого-нибудь крупного застройщика, который активно застраивает домами эконом-класса различные районы Москвы или Московской области. У него все дома типовые и уже просчитаны, все эти данные введены в машину и есть их экономическое и техническое обоснование. Если мы хотим изменить секцию и сделать ее Г-образной или П-образной, то мы берем нужные блоки и формируем нужную секцию. И в этом случае уже не нужно рисовать дом с нуля, машина все сделает автоматически, внесет изменения, пересчитает коммуникации. Если надо добавить технические этажи, изменить первые этажи или внести какие-то изменения из-за геологических исследований в уже готовый проект, то с BIM-технологиями правки вносятся в очень сжатые сроки, фактически в два раза быстрее. В типовом строительстве применение BIM-технологий значительно сокращает сроки выполнения работ и в этом его главный плюс.

От бумаги к цифре

Пока только Московская государственная экспертиза начала принимать документы в электронном виде. В основном все работают с бумажными проектами, без них нельзя пройти экспертизу. Кстати, вот еще один плюс BIM-технологий — программа позволяет создавать необходимые шаблоны в том виде, в каком их принято сдавать на проверку, что существенно сокращает сроки подготовки пакета документов.

BIM-технологии существенно повышают качество управления и работы, оптимизируют количество допустимых ошибок, позволяют видеть не просто первые пару шагов, а весь процесс целиком. Все это позволяет экономить время при реализации проекта и, как следствие, вложенные деньги. И в этом главный плюс BIM-технологий. Например, есть некий проект, над которым компания работает два года – занимается проектированием, согласованием, вышла на строительство. Но в процессе, допустим, рабочие неправильно залили часть стены, и вместо того, чтобы сделать запланированный проем для труб, они сделали стену без проема, поэтому теперь трубы придется тянуть дальше и размещать их по-другому, то есть в компании "поехала" вся запланированная схема коммуникаций, а значит надо заново перерисовывать проект и переделывать все документы. BIM позволяет учесть все нюансы, и если проем забыли сделать, то машина пересчитает и перестроит проект с новыми вводными за минимальное время, тем самым сэкономив время и деньги. Но вообще задача BIM именно в том и заключается, чтобы не только оптимизировать все процессы, но и свести ошибки на нет за счет того, что на более раннем этапе мы имеем гораздо больший объем уже готовой документации, и в последствии допускаем меньше ошибок и исправлений. Поэтому мы можем говорить о снижении срока работ, например, с двух лет до полутора, и, как следствие, снижение стоимости проекта в комплексе. В целом, по подсчетам экспертов, BIM позволяет сэкономить до 20-30% времени работы над проектом.

За ценой не постоим

К сожалению, в наших условиях BIM-технологии пока не пользуются той популярностью, какую приобрели в Америке или странах Европы и Азии. Пока девелоперы не готовы тратить деньги и время на дорогостоящее оборудование, обучение сотрудников, на усложнение самого процесса оформления документации. Ведь как сейчас у нас происходит процесс проектирования? Проектное бюро не всегда охватывает весь комплекс работ над проектом. Очень часто какие-то этапы или большинство из них отдают на аутсорсинг: кто-то занимается подготовкой документов, кто-то разрабатывает инженерию, кто-то создает конструктив, а потом все это объединяют в единый проект. Если речь идет о региональном проекте, то нанимают подрядчиков в нужном регионе, так как он знаком с местными требованиями, правилами и знает, как надо работать. Таким образом, чтобы проектировать комплексы при помощи BIM-технологии, надо чтобы каждый из подрядчиков сдавал документацию в формате BIM и в формате 3D-технологии. Соответственно, весь рынок должен работать в этой технологии. Безусловно, можно нанять еще штат людей, чтобы они переводили собранную документацию и разработки в BIM-формат, но это двойная работа, удорожание процесса и просто неэффективно. Именно поэтому с этой технологией в нашей стране мало кто работает. Да, конечно, если застройщик крупный и у него есть свой проектный отдел или проектное бюро, то эту структуру можно полностью перевести на BIM, но, мы снова возвращаемся к долго и дорого.

Когда BIM только начинают внедрять, то его сначала отрабатывают на каком-то типовом реализованном проекте. Это делается для того, чтобы "обкатать" технологию, понять, что и как, не сорвать сроки, "построить" уже реализованный комплекс по новым правилам, пройти все ошибки на готовом проекта. Само внедрение происходит в несколько этапов. Сначала делается оценка эффективности инвестиционного проекта, потом регламентирование бизнес-процессов, которые будут связаны с программным обеспечением. Затем разрабатываются все регламенты, процедуры, устанавливаются сроки, прорабатываются схемы взаимодействия: как документация должна разрабатываться, как процессы работают, откуда получается информация и кому передается, как информация попадает в систему и что должно быть с ней на выходе. И только потом берется типовой уже готовый проект и снова разрабатывается "с нуля", но уже с применением BIM-технологий. После этого компания может выходить на разработку новых проектов. Таким образом, все эти процессы должны быть прописаны в большом регламенте, который включает в себя проектирование и управление строительством. Только в этом случае технология будет работать. На все эти подготовительные процессы уходит от года до двух лет. Безусловно, сроки можно немного сократить за счет внедрения, которое выполняется своими силами, но в любом случае покупка и установка лицензионного программного обеспечения – это достаточно дорогое удовольствие. Если мы говорим о полной стоимости внедрения BIM-технологий полного цикла на рабочую группу штатом 50 человек, то здесь речь идет более чем о 70 млн рублей, а сроки окупаемости составят не менее 5-7 лет.

BIM – это элемент некоего контроля, когда у застройщика все прописано и разработаны графики работы. Соответственно, или компания строит все четко по проекту и в срок, или есть какие-то корректировки по материалам, срокам и т.п., специалист вносит их в систему, и она все пересчитывает с учетом новых вводных. Но проблему человеческого фактора технология решить не может в любом случае. BIM – это постановка плана, грамотно настроенный календарь, который показывает, какие работы будут выполнены завтра, а какие через неделю, оперативная корректировка сроков или процессов и т.п., но это не контроль качества материалов или строительства. Это инструмент-помощник, при помощи которого можно оптимизировать все процессы, который собирает информацию из всех источников и позволяет работать в единой информационной базе. За ходом самого строительства и расходования материалов должны следить специалисты.

Кадровые вопросы

С BIM-технологиями работают в первую очередь те, кто занимается проектированием – архитекторы, инструкторы, инженеры, каждый по своему направлению. Для качественной оценки стоимости нужно задействовать экономистов и финансистов. На этапе строительства требуется подключать начальника строительства и т.д. При этом работа директора по строительству требует навыков работы с BIM: необходимо, чтобы он разбирался в программе и понимал, как она работает, ориентировался в системе по прописанным маршрутам и умел получать необходимую информацию для работы – графики, план выполнения работ, визуализацию – все, что он сочтет для себя нужным. Также к работе могут быть подключены прорабы и начальники других отделов. Системой могут пользоваться все заинтересованные люди, вопрос только в загруженности и глубине понимания процесса для конкретного человека.

Понятный процесс

BIM – это очень интересно, четко и понятно. Давайте начнем с оценки стоимости проекта. Что нам позволяет BIM? BIM нам позволяет просчитать всю экономическую составляющую проекта до последнего гвоздя и понять его перспективность. Технология BIM строится на множестве заранее прорисованных и прописанных в библиотеку (архив) элементов, которые можно использовать в работе с какой угодно детализацией, то есть мы выбираем из библиотеки кирпич нужной марки, цвета, веса, качества, краску той или иной плотности, цемент, плитку, гвозди и т.п., варьируем их в зависимости от наших потребностей и экономики проекта. Когда нам нужно разработать новый проект, то мы берем уже созданные элементы из библиотеки и на их основе строим некий элемент, из которого потом получаем семейство, затем прописываем секцию и т.п., последовательно создавая, например, здание. На базе полученного здания мы понимаем очень детально и периодичность работ, и продолжительность, и даже примерную смету. Самое главное, что мы все это можем сделать и просчитать быстро и детально. И всё это нам даст понимание эффективности проекта и целесообразности работы над ним.

Если речь идет об управлении проектом, когда уже осуществлена оценка и есть вся документация, то здесь следующие преимущества по сравнению с работой без BIM – разрабатывается очень детальный график работ, который насчитывает тысячи строк. Например, если мы говорим про жилой комплекс, то там число позиций графика работ доходит до 12-15 тысяч строк: последовательность работ, последовательность этапов отдельно по корпусам или по каждому этажу, то есть это целиком расписанный план работ по строительству дома. Каждой выполненной работе, присваивается элемент 3D-модели, мы видим его визуализацию на мониторе, можем соотнести с графиком производственных работ и скорректировать его, если на каком-то этапе идет отставание или опережение графика. Таким образом, также очень удобно смотреть отклонения от графика. Например, по плану стоит возведение стен, а на деле мы занимаемся только строительством пола. Подобная визуализация позволяет инвесторам-застройщикам или управленцам компании, не посещая площадку, понимать, насколько сильно идет отставание от графика, где опережение, что вообще сейчас происходит на стройке. Это такой отлаженный процесс, позволяющий руководить строительством из любой точки мира.

Если смотреть на процесс создания здания без технологии BIM, то что мы имеем в настоящий момент. Сначала архитекторы, создают объём, конструктора рассчитывают конструктив здания, инженеры оформляют проект инженерии, потом все это необходимо свети и скомпоновать. И именно на этом этапе возникает больше всего проблем, так как начинают выявляться ошибки, требующие доработки и переработки проекта. Когда дело доходит до строительства, то проект все время корректируют сначала в соответствии с геологией площадки, потом на этапе фундамента, заливки стен, отделки и т.п. Вот BIM-технология за счет того, что проект находится в единой базе, позволяет все эти ошибки исключить уже на моменте разработки документации. И это ее основной плюс, так как именно на этих ошибках может возникать очень серьезная переплата, исчисляемая миллионами.

Стоит также отметить, что прибегнуть к BIM-проектированию на средних и поздних стадиях реализации проекта, конечно, возможно, но особого смысла в этом нет. Суть BIM-технологи заключается в том, что проект разрабатывается с самого начала, и работа ведется согласно разработанным регламентам и правилам. Если подключиться на средней стадии, то необходимо обработать и запустить в систему всю информацию по проекту, которая была разработана ранее, что может занять много времени. Это неэффективно и в целом бесполезно.

Ближайшие перспективы

В целом, застройщиков хотят обязать сдавать всю документацию по BIM-технологии, новости звучат давно, но каких-то официальных требований к внедрению этой технологии нет. Я считаю, что пока отрасль не готова переходить на BIM-технологии, так как это негативно скажется на работе мелких и средних застройщиков. Это дело не одного дня и достаточно серьезных вложений.

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP

← к статьям