По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Тотальное разделение 30 сентября 2016 года

Сегодня арендаторы, имеющие избыток площадей из-за оптимизации собственного бизнеса, сдают их в субаренду. Очевидно, что не все офисные помещения предусматривают возможность безболезненного разделения пространства на автономные блоки. Одним из главных вопросов становится поиск оптимальных решения, которые позволят с минимальными ресурсами из одного пространства сделать два полноценных офиса.

Забота об автономии

Лучше всего возможность разделения офиса предусмотреть заранее – на этапе строительства здания. В первую очередь это касается инженерных коммуникаций – создание новых рабочих зон не должно приводить к переустройству всех систем жизнеобеспечения офиса. В реальности такое встречается очень редко, и это большая проблема. В качестве позитивного примера можно привести офисы Regus, но они изначально проектировались под сдачу маленькими блоками. В период экономического роста офисные площади брали с учетом развития бизнеса, и никто не предполагал резкого спада в экономике. Наоборот, все боялись, что офисные стены в один момент станут тесными, как школьная форма – выросшему за лето ребенку. Кто в этих условиях закладывал в проект опцию разделения пространства на автономные зоны? Очень немногие!

Одно из главных требований здесь – офис субарендатора должен быть автономным. Неправильно, если один офис становится проходной зоной для другого. Поэтому очень важно предусмотреть отдельную входную группу из лифтового холла. Это может потребовать серьезных изменений в планировке всего этажа. Но нет ничего невозможного. Впрочем, как только вы находите решение для входной группы, появляется другая проблема - инженерные коммуникации. Возвести стены недостаточно, новые зоны должны быть обеспечены вентиляцией, кондиционированием, а также электропитанием.

Переговорные комнаты, где собирается большое количество людей, нельзя просто выделить перегородками – для них необходимы собственные коммуникации с соответствующими мощностями. Сделать это безболезненно, не затронув действующие системы, чаще всего невозможно. Это наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются строительные компании при работе с офисами. Скорее всего, не получится разделить без серьезных переделок и системы безопасности, кондиционирования, электропитания, в меньшей степени это касается водоснабжения. Все остальное нужно перезапускать заново: вскрывать стены, потолки. Для проводной системы СКС придется разобрать фальшпол, разделить потоки, сделать новые порты. И стоимость такого разделения будет достаточно высокой.

Экономия на разделении

Сегодня большинство заказчиков стали внимательнее относиться к своим расходам. При этом потребность сделать из одного помещения два самостоятельных никуда не ушла. Самое оптимальное решение здесь – изначально проектировать инженерные системы с возможностью расширения офисного пространства блоками. Принцип такой: отдельная инженерная "ветка" - для каждой отдельной офисной зоны. В этом случае у каждого блока будет своя функциональность.

Сегодня востребованы гибкие офисные решения. Почему так популярна система open space? - открытое пространство можно легко адаптировать под новые задачи. Пользуется спросом все, что можно разобрать и собрать в другой части офиса – мобильные перегородки, телефонные будки. В тренде – все мобильное и легко трансформируемое. Это же требование предъявляется и к инженерным коммуникациям.

Мало кто из потенциальных арендаторов понимает, какой площади офис ему нужен. Почему это происходит? Сложно в нынешних реалиях прогнозировать масштабы собственного развития. В ММДЦ "Москва-Сити" сейчас пользуется спросом следующая схема: компании покупают у собственников офисные блоки, а избыточные площади сдают в аренду. И вот здесь мы с самого начала следует проектировать решения, позволяющие строить офис как конструктор Lego. Сосед по этажу может спокойно пользоваться - предусмотренными для его части офиса - системами вентиляции и кондиционирования, электроэнергией, северной и т.д. Затем эту площадь можно снова сдать в аренду или вернуть ее себе, для чего достаточно убрать перегородки и перекрасить стены.

Это не оказывает влияния на стоимость проекта, но есть одна важная деталь, которая может влиять на цены – нехватка актуальной информации об инженерных системах офиса. Если у собственника нет нужной документации, реконструкция становится дороже. Как проходят коммуникации? Что скрыто за стеной? В этом случае приходится демонтировать офисные элементы, разбирать потолки, сверлить стены, что усложняет реализацию проекта, увеличивает сроки.

Внимание на документацию

Сегодня для решения этих задач появляются новые инструменты. В первую очередь, это BIM-технологии (информационное моделирование здания), когда после завершения строительных работ у собственника остается трехмерная модель объекта с полной информацией обо всех его элементах. У него всегда под рукой актуальная информация про конструкции и инженерные системы, про технические параметры оборудования, сроки гарантий и поставщиков. Но эти технологии только появляются, поэтому очень важно хранить рабочую документацию по всем разделам проекта. Это существенно упростит работу архитекторов и инженеров, а также сократит расходы в будущем.

Стоимость проекта выделить достаточно сложно, но меньше чем за 300 долларов за квадратный метр сделать качественное разделение вряд ли удастся. Эта цена с учетом реконструкции инженерных систем в офисном здании класса А. В зданиях классом ниже, как правило, нет централизованной системы кондиционирования, поэтому стоимость разделения будет ниже.

В качестве примера можно привести проект, над которым мы работали последнее время: две компании, входящие в один консорциум, располагались на площади 4000 кв. м. Каждая из них занимала офис по 2000 кв. м. Одна из них съехала, а другая договорилась с собственником о расширении офиса на 300 кв. м. Общая площадь офиса составила 2300 кв. м. Мы выполнили рабочее проектирование, строительство, отделку и инженерное оснащение. Это как раз тот случай, когда мы имели всю необходимую рабочую документацию по старому проекту, понимали расположение коммуникаций, все технические требования, понимали, какое оборудование покупать. Это помогло нашим архитекторам и инженерам-проектировщикам выполнить реконструкцию с минимальными временными и финансовыми затратами.

Артем Пантелеев, коммерческий директор компании "Гинт-М"

← к статьям