По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Сергей Труханов: "Промзоны – основной поставщик территорий для города с плотной застройкой" 29 апреля 2015 года

Бывшие промышленные зоны в столице получают сегодня вторую жизнь. Такие территории, как "Серп и Молот" и ЗиЛ, по задумке властей, должны стать новыми центрами притяжения в городе. Активное развитие этих территорий дает возможность не только девелоперам, но и архитекторам реализовать знаковые для города проекты. О подводных камнях реновации промышленных и исторических зданий, важности комплексного подхода и функциях будущих строений мы поговорили с Сергеем Трухановым, главой архитектурного бюро T+T Architects.

Какие основные тенденции сейчас можно отметить в области реновации промышленных зон?

Все, что связано с редевелопментом промышленных зон, можно разделить на две основные группы: это комплексные решения, которые включают как строительство новых объектов, так и восстановление старых, и второе - точечная реновация, когда девелопер обладает одним или некоторым количеством зданий и самостоятельно их развивает.

Если рассматривать, к примеру, такой участок, как ЗиЛ - он относится к масштабному общегородскому проекту. Это включает в себя по большей части новое строительство, поскольку тут важно учитывать функцию – это не просто территория, где есть определенный набор строений, которым необходимо придать новое назначение. Это достаточно большой участок земли в городе, и его необходимо осваивать, анализируя, что там можно организовать, и какие объекты будут востребованы. На мой взгляд, можно отметить тенденцию максимально комплексного подхода, с учетом демонтажа объектов и строительства новых зданий. Некоторое время назад было обсуждение относительно сохранения фасадной линии, которая выходит на ТТК, но все остальное будет подлежать полному демонтажу и строительству с нуля новых объектов.

Что получается дешевле: снести или реконструировать?

Конечно, снести и построить новое. Это вопрос и денег, и сроков реализации. При всех положениях о реконструкции, новое строение все равно будет выгоднее. За те деньги, которые уйдут на реконструкцию, можно построить здание более высокого класса. Вопрос в сроках реализации и согласований до запуска проекта.

Это относится к тем зданиям, которые не представляют никакой художественной и исторической ценности. А как быть в случае, если здание сносить нельзя?

У нас был проект в Саратове – реновация промышленной территории Мельницы Шмидта (1899 год постройки), где мы работали со зданиями, признанными памятниками регионального значения. Один из объектов, за который мы там боролись – это котельная, которая не является архитектурным памятником, но представляет собой очень красивое внешне здание. Другие объекты, которые пошли под снос, носили сугубо вспомогательный характер – элеваторы, частично пристроенные к зданию мельницы, которые невозможно приспособить под другие функции.

Какие основные сложности возникают с такими объектами?

Сложности могут быть как проектные, так и функциональные. Фактически, для девелопера самая большая сложность - это функция, которую приобретают такие здания. Мы, в свою очередь, помогаем с определением концепции, когда заходим на объект: прорабатываем различные сценарии реализации объекта, поскольку "материнские" здания могут подходить под одни назначения и не подходить под другие. При этом важна сама позиция девелопера: сделать из здания бизнес-центр – это одна работа и одни вложения, сделать гостиницу – совершенно другие.

Проектные сложности – это отдельный разговор, тут может быть море подводных камней. К примеру, в здании мельницы в Саратове были деревянные перекрытия, балки и колонны, которые по всем нормативам необходимо было закрывать в целях пожаробезопасности. На отдельных участках мы решили оставить видимую часть конструкции в качестве декоративных элементов, что было сопряжено с дополнительной разработкой СТУ.

Каким образом согласовываются вопросы о безопасности и прочности зданий, ведь они не проходят по современным нормам?

Проводятся обследования, и выдается заключение относительно состояния конструкций, проводится анализ на предмет воздействия будущих нагрузок, и уже по результатам решается вопрос об их усилении или замене. Вопросы пожарной безопасности регламентируются выпуском специальных технических условий: в них разрабатываются планы эвакуации, рассчитываются компенсационные мероприятия, планировочные решения. Многие вопросы также решаются возможностью предусмотреть дополнительные меры безопасности, –  к примеру, организация дополнительных эвакуационных выходов или лестниц, которых ранее не было.

Какие сложности возникают с инженерными коммуникациями?

Основная сложность тут в том, что их приходится делать заново. Но многое зависит и от самого объекта: в некоторых есть возможность разместить технический этаж, в других приходится придумывать иные решения.

Другое дело, если речь идет о бывшем промышленном здании – чаще всего сложности не в размещении инженерных коммуникаций, а в выделяемых мощностях, таких, как подача тепла, электричества и прочее. Еще одним важным моментом становится отведение поверхностных вод, ведь ранее для промышленных территорий этому не придавали особого значения, все просто сбрасывали на рельеф.

Как решаются вопросы  теплопроводности в старых зданиях?

Метровые стены из кирпича в зданиях начала века позволяют решать вопросы энергоэффективности. Хуже с объектами, которые были построены в советский период – в то время строили, не всегда задумываясь о таких показателях, поэтому в ряде случаев приходится утеплять такие строения дополнительно.

Возможно ли создание подземных парковок на таких объектах?

Я мало встречал в реновируемых объектах подземные парковки. Чаще всего девелопер на это не идет по экономическим соображениям, хотя европейский опыт показывает эффективность и возможность данных решений.

Существуют ли тенденции в функциональном приспособлении объектов?

Это все очень индивидуально. Одно время был бум на офисы, потом он сменился гостиницами и апартаментами, и так далее. Можно сказать, что каждый девелопер смотрит на спрос, и нет четкой закономерности в приспособлении таких объектов. Но стоит отметить, что в случае офисов гораздо больше возможностей в плане приспособления: функциональное зонирование, логистика, объемные и конструктивные решения.

Какие обычно возникают проблемы со стороны самой территории?

В первую очередь, транспорт. Говоря о промышленных зонах, не стоит забывать, что это были в основном закрытые объекты со своей собственной системой логистики "в одно окно".  Если говорить о приспособление под другую функцию, то сразу встает вопрос об организации дополнительных въездов, доступности пешеходов, общей открытости территории. Всегда комфортнее делать объект не за двухметровым забором, а свободным для города. Возникает определенное противоречие между тем, что сделано изначально, и тем, что сделать необходимо. Не всегда есть возможность организовать ту транспортную доступность, которая нужна для того или иного объекта.

С объектом в Саратове была схожая проблема – он находится на главной улице, но часть въездной группы загорожена соседними зданиями, где возникает сложность с организацией доступности к объекту таким образом, чтобы пешеходу было на интуитивном уровне понятно, куда следует идти. Тут необходима в немалой степени работа с "соседями", использование чужой территории и создание таким образом "воронки", которая будут затягивать людей. Также стоит учитывать и технические моменты – вывоз мусора, складирование, движение спецтранспорта и пешеходов. Материнский объект чаще всего предполагает один режим работы, а когда вносится новая функция – становится совсем другой. А по сути, это тот же кусок земли.

А что касается самой территории и ее экологического показателя? Это особенно актуально для промышленных зон.

Проводится анализ почвы на выявление показателей загрязненности и общего экологического состояния местности, необходимый объем земли изымается и замещается чистым грунтом. Проверяются и сами здания на предмет зараженности, если в них ранее находилось "грязное" производство, ведь не от всего "наследия" можно избавиться полностью.

С точки зрения функционала таких зон, как ЗиЛ, что более уместно: комплексное развитие с жильем, инфраструктурой и прочим или же монофункция бизнес-парка, к примеру?

Учитывая размер территории, одна монофункция не позволит ее освоить. Под такие территории логичнее делать комбинацию функций. Вопрос только в том, как правильно подобрать эту комбинацию, какое соотношение будет максимально эффективным. Важно понимать, создавая поблизости жилой комплекс, бизнес-центр, МФК и, к примеру, стадион, что эти объекты живут совершенно разыми ритмами. У них разные посетители, разные требования и многое другое.

Бизнес-центр и жилой комплекс активны в разное время. При этом, размещая их на одной территории, необходимо сделать так, чтобы объекты не мешали друг другу, и не было пересечения трафика.

Не возникает ли при этом у людей противоречия жизни и работы в одном месте?

Тут все индивидуально. Но чаще всего апартаменты покупают люди, у которых уже есть какое-то жилье. А что касается, например, семьи с ребенком, им, возможно, будет не очень комфортно жить в окружении офисов. При этом я знаю много примеров людей, которые отлично уживаются на Даниловской мануфактуре, где жилой комплекс соседствует непосредственно с бизнес-центром.

Часто можно наблюдать такую ситуация, что в зоне редевелопмента все облагораживается, но стоит только переступить границу МФК, и снова оказываешься на промышленной территории.

Обязать облагораживать территорию вокруг никто не может. Тут все исключительно на совести девелопера. Сделать городской форт в рамках забора – это один подход. Другой – это брать в работу соседние зоны, создавать единую концепцию развития этих пространств, где вся нагрузка ложится на плечи самого девелопера.

На Ваш взгляд, тенденция осваивания промзон получит продолжение?

Я думаю, да. Это один из основных ресурсов для города с плотной застройкой, это территории, на которых могут появиться новые объекты. В регионах такая тенденция менее системна, там, скорее, более распространена либо массовая застройка на неосвоенных окраинах, либо точечное замещение старого фонда. Получается своего рода эффект "бублика", когда в историческом центре строить не дают, сложившуюся периферию трогать не выгодно, поэтому проще застроить пустующие поля на окраине новым жилым микрорайоном. Но это уже совсем другая история.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям