По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Сергей Кудрявцев: "Офис класса "А" – это не всегда небоскреб из стекла и бетона" 08 октября 2015 года

Наравне с новым строительством не меньшую долю на рынке занимает и реконструкция старых зданий под современные офисные центры. При этом получить из непрезентабельного, устаревшего и ветхого объекта новый бизнес-центр класса "А" - вполне реальная задача. Об особенностях реконструкции зданий, импортозамещении и "зеленых" технологиях мы поговорили с Сергеем Кудрявцевым, исполнительным директором, партнером компании Pridex.

Как выглядит процесс реконструкции зданий?

Любую реконструкцию можно разделить на этапы. В первую очередь необходимо провести обследование состояния несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Это подготовительная часть. Исходя из результатов, можно оценить ветхость здания и составить план предстоящих действий. Важно понимать, можно ли ограничиться лишь ремонтными работами, или необходимо провести глубокую реконструкцию. Также стоит учесть, является ли объект памятником архитектуры, и что именно в нем является предметом архитектурного наследия.

Еще один важный пункт - разработка архитектурной концепции, а также определение того, что девелопер в итоге хочет получить от объекта. На основании этих данных можно сделать экономическую модель, посчитать предварительный бюджет реализации проекта и понять объем необходимых работ.

Следующий этап – реализация. После многочисленных исследований начинается разработка проектной документации по архитектурной части и по инженерным системам. Чаще всего, старые здания требуют усиления фундамента и локальных конструктивных изменений. В них, как правило, не предусмотрены лифтовые шахты, помещения для холодильного и вентиляционного оборудования. Нередко девелоперы пытаются использовать мансарду под дополнительные помещения и за счет этого увеличить площади. В связи с проведением данных работ возникает необходимость внесения конструктивных изменений в здание.

Чтобы получить разрешение на работы, необходимо пройти экспертизу. Тут сразу важно разграничить понятие реконструкции и капитального ремонта.  Когда меняются технические характеристики объекта, в том числе изменения вносятся в несущий каркас, - это считается реконструкцией. Если меняется архитектурный облик объектов, к примеру, отметка парапета здания, отметка кровли здания, то  все эти изменения должны в обязательном порядке проходить полный круг согласования. После прохождения экспертизы выдается разрешение на строительство, и можно приступать к работам. Тут стоит добавить, что объекты менее 1,5 тысяч квадратных метров экспертизу не проходят.

Когда существенных изменений в конструктив здания не вносится, это можно считать капитальным ремонтом. Существует кадастровая карта объектов, где прописаны характеристики каждого здания. Если объект реконструкции или капитального ремонта отличается от того, что есть в кадастре, - это прямое нарушение законодательства.

Собственник, который хочет добавить к выкупленному объекту, допустим, еще один этаж, столкнется с достаточно сложной и длительной процедурой, которая требует разработки концепции и прохождения целого ряда согласований, а также изменения кадастрового плана по конкретному объекту.

Как долго длится подготовительный этап?

Если мы берем объект без изменения его технических характеристик, то обследование делается в течение месяца-двух. Чаще всего этим занимаются специализированные организации, у которых есть необходимое оборудование, благодаря которому можно обследовать состояние фундамента, и несущих конструкций, а также колонн и перекрытий.

После этого создается конструктивная модель здания и делается заключение о том, в каком состоянии находится объект: годном, ограниченно-годном или аварийном. В последнем случае в конструктив необходимо вносить существенные изменения вплоть до того, что приходится разбирать все внутренние конструкции и заново их отстраивать.

Далее идет разработка проектной документации и прохождение экспертизы. Если, к примеру, взять объект площадью 10 тысяч квадратных метров, то в среднем на это уйдет порядка полугода. Но это при учете безостановочного процесса. На практике сроки, обычно, несколько больше, и весь процесс растягивается на год.

Какие работы начинаются после получения необходимой документации?

После начинается процесс строительства, который тоже можно разделить на несколько этапов.

Сначала идет  конструктив - это фактически каркас, на котором все в дальнейшем будет состоять. Если в здание необходимо вносить конструктивные изменения, то они представляют, как правило, большой объем работ, начинающийся с усиления фундамента и колонн, демонтажа ряда конструкций, усиления перекрытий и пр.

Конструктивные работы в рамках реконструкции существующих зданий можно считать одними  из самых сложных. Связано это с тем, что большинство работ по локальному укреплению на объектах очень индивидуальны.

Когда мы занимались бизнес-центром "Домино", то столкнулись с тем, что в каждом из пяти объектов были собственные конструктивные решения.  В одном из зданий были деревянные перекрытия, которые пришлось заменять, а также укреплять крышу и фасады. Фактически, мы построили здание в здании.

В остальных строениях таких капитальных изменений не было, только частичное укрепление необходимое по проекту.

В целом можно сказать, что это очень непростая инженерная работа. Жизненно важны хорошие проектировщики и  строители, которые умеют выполнять такие работы.

После основного конструктива, идут фасадные и кровельные работы. Они менее сложные, но с фасадами необходимо вовремя получить согласования и ордера на проведение работ.

Если речь идет об историческом здании, где необходимо сохранить облик фасада?

Для этого обычно привлекаются специализированные организации, имеющие лицензии на проведение подобных работ. В нашей практике чаще попадались здания, фасады которых лишь частично имели элементы архитектурного наследия. Восстановление таких деталей – работа медленная и кропотливая, а также весьма дорогая.

Как обстоит ситуация со строительными нормами при работе в исторических зданиях?

Практически все старые здания не соответствуют современным нормам о теплопроводности и требуют дополнительно утепления. Поэтому большинство зданий, которые реконструируются, обязательно включают в перечень необходимого работы по улучшению теплоизоляционных показателей.

Параллельно с фасадными и кровельными работами выполняются работы по монтажу инженерных коммуникаций. Это системы отопления, разводка радиаторов и трубопроводов отопления, монтаж приточно-вытяжных систем, холодильного оборудования. И, разумеется, монтаж всех слаботочных систем и пожарной сигнализации. Также проводится отделка мест общего пользования – лестниц, лифтовых холлов и прочего.

После проведения всех работы мы получаем уже готовое здание в виде shell and core.

С какими проблемами чаще всего сталкиваются девелоперы при реконструкции здания?

В процессе реконструкции объектов нередко выясняется, что, к примеру, в данном здании требуется больше электрической мощности, технические условия на подключение к водоснабжению и канализации не соответствуют новому проекту, или они просто старые, и параллельно с работами по зданию,  заказчик получает новые технические условия.

Какие проекты реконструкции Вы можете отметить?

У нас было немало проектов, где так или иначе требовалась реконструкция здания, но можно выделить проект на улице Дмитрия Ульянова, в котором сейчас располагается офис компании "МАЙ". Это старая постройка 70-х годов, где мы делали полную реконструкцию: из старого панельного здания превращали объект в современную штаб-квартиру. Еще один знаковый проект – это "Даниловаская Мануфактура", где в нашем ведении были 3 объекта. Также могу отметить бизнес-центр "Домино" - это комплекс, состоящий из 5 особняков разной конструкции и площади.

С какими проектами вы чаще всего работаете?

Полный цикл попадается очень редко. Обычно профессиональный девелопер занимается доведением объектов до состояния shell and core, а выполнение fit-out работ делается под конкретного арендатора. Также стоит сказать о том, что за редким исключением доведением здания до состояния shell and core занимается один подрядчик, а fit-out берет на себя другой. При этом генеральный подрядчик, который занимается реконструкцией, не думает о комфорте финального потребителя, поскольку это не его "этап" деятельности. Когда же компания, занимающаяся отделкой, приступает к работам, то появляется много дополнительных сложностей технического плана в том или ином помещении.

Если обратиться к проектам, то компания "Май", для которой мы делали реконструкцию здания, изначально понимала, чего хочет. И фактически это были идеальные условия, когда в руках одного подрядчика в лице нашей компании находились все работы как до стадии shell and core, так и fit-out.

90% внутренних работ в офисах выполняются исходя из тех инженерных возможностей, которые определены на стадии реконструкции. Бывает, что что-то добавляется, но это, скорее, исключение из правил.

Возможно ли старое здание реконструировать в премиальный объект высокого класса?

Безусловно. Вполне возможно из старого здания сделать объект класса "А", и таких примеров масса.  Тот же самый бизнес-центр "Домино" – это "А" класс и по локации, и по качеству самого проекта. При этом стоит помнить, что класс "А" – это необязательно небоскреб из стекла и бетона. Им также может быть и качественное историческое здание, которое прошло реконструкцию, и инженерные системы которого соответствуют стандартам для премиальных офисов.

Но ведь далеко не все объекты после реконструкции соответствуют таким стандартам?

Да, но это больше связано с тем, что расположение объекта не подходит под требуемый стандарт. В связи с этим девелопер и не пытается сделать из такого здания офис "А"-класса.

Немало объектов в центрально части города, которые были реконструированы из старых зданий и на данный момент соответствуют классу премиальных бизнес-центров. Также в последнее время распространена тенденция реконструкции исторических зданий под люксовые апартаменты.

Бывают ли ситуации, когда реконструкция выходит дороже нового строительства?

Практически всегда это именно так. Но реконструкция гораздо более быстрый способ получить объект необходимого уровня, нежели строительство с нуля. При этом девелопер старается делать реконструкцию без серьезных конструктивных изменений, что значительно ускоряет процесс всех согласований. И далеко не во всех случаях старое здание можно снести.

Также обычно стараются не сносить здания плана лофт - они представляют определенную ценность для девелоперов, поскольку такие объекты пользуются спросом и хорошо продаются.

Входит ли благоустройство прилегающих территорий в перечень работ по реконструкции здания?

Когда территория является собственностью объекта, то она подлежит процессу благоустройства. Обычно в ходе таких работ обустраиваются паркинги, зеленые зоны и др.

А если говорить об энергосберегающих технологиях: может ли реконструированное здание получить "зеленый" сертификат?

Да, у нас был подобный опыт, когда на одном из объектов мы проводили предварительную консультацию со специалистами, в ходе которой выяснилось, что здание претендует на сертификацию по BREEAM.

Также у нас в числе проектов был офис для крупной международной компании с сертификацией по LEED. При этом сам бизнес-центр не был сертифицирован по международным стандартам.

Какие материалы и технологии применяются для получения "зеленых" стандартов?

Существует достаточно большой перечень того, что необходимо сделать для получения высокой оценки. Применяются энергосберегающие и ресурсосберегающие технологии. Также можно отметить более совершенные вентиляционные и климатические системы. Они оснащены датчиками, которые реагируют на различные изменения температуры и влажности, благодаря чему в помещении поддерживается стабильный температурный режим.

Если говорить о материалах - необходимо использовать только те, что имеют экологический сертификат и высшие экспертные оценки. Это преимущественно обновляемые материалы или сделанные из переработанного сырья. Если изначально пытаться делать офисные помещения, которые будут соответствовать экологическим стандартам, то необходимо использовать максимальное количество таких материалов и инженерных решений, которые будут направлены на экологичность и энергоэффективность.

Как, на Ваш взгляд, обстоит ситуация с импортозамещением?

Импортозамещение, конечно, есть. Когда речь идет о недорогих офисных помещениях, то доля российских материалов в них достигает 70%. В офисах премиального класса на долю импортозамещения приходится не более 10% материалов.

Какие российские материалы обычно используются?

К примеру, раньше использовали итальянскую плитку или керамогранит, а заменили на российскую. Возможно, в нем нет настолько богатого спектра цветов, но по качеству он не уступает иностранным материалам. То же относится и к российским дверям, которые производятся с применением иностранной фурнитуры. А ковровая плитка, увы, пока не соответствует необходимому уровню. Инженерные системы используются в большей степени иностранного производства.

У нас есть определенное правило – срок жизни офиса не должен быть меньше 7-10 лет. Это в среднем составляет цикл жизни компании в таком помещении. И все эти годы он должен исправно функционировать и презентабельно выглядеть.

В недорогих офисах качество материалов значительно хуже иностранных аналогов. Буквально через 2-3 года такие офисы теряют презентабельный вид.

Учитывая валютные колебания, стоимость отделки офисов увеличилась двукратно?

Не обязательно. Есть валютная составляющая, на которую приходится 40% цены контракта. Она как раз является нестабильной.

Какие сложности возникают с проведением коммуникаций в исторических зданиях?

Довольно часто возникает проблема с высотой. При низких потолках приходится применять непростые инженерные решения, чтобы сделать качественную вентиляцию и кондиционирование.

Можете ли привести средний возраст зданий, с которыми вы работаете?

Такой статистики нет, поскольку объекты бывают самые разные. Это могут быть и особняки 19 века, и здания, построенные в 70-80-х годах.

Есть ли какое-то ограничение по сроку жизни здания, которое было реконструировано?

Если все работы выполнены на должном уровне, то срок эксплуатации такого здания может быть не меньше, чем у вновь возведенного – а это и 50, и 100 лет. Все европейские здания тому пример.

Были ли у вас проекты зданий, где требовалась смена функции. К примеру, производственное здание надо было переделать в гостиницу?

У нас достаточно объектов с изменением функций. Тот же офис компании "МАЙ", где ранее находился НИИ. И планировка, и конструктив здания на тот момент совершенно не соответствовал офисному. Было достаточно сложно его реконструировать, но все же проект завершился успешно.

Как обычно поступают с техническими помещениями, если речь идет о зданиях бывших НИИ?

Такие помещения можно приспособить под архив или небольшой склад, а также разместить там серверную.

Какие тенденции Вы можете отметить в отделке помещений сегодня?

Основная тенденция – это оптимизация бюджетов. Но если взять опыт иностранных компаний – они на офисах не экономят, поскольку качество помещения – это комфорт и высокая производительность сотрудников.

В премиальном сегменте тоже экономят?

Экономия в этом сегменте относительная, но стоит отметить, что сейчас нет ни одного заказчика, который бы не назвал бюджет до начала разработки проекта. В докризисный период некоторые клиенты, заказывая офис для себя, не сильно волновались относительно его стоимости. Сегодня каждая компания хочет получить максимум в рамках выделенного бюджета.

В среднеценовом сегменте это гораздо более ощутимо. Проект прорабатывается до мелочей для максимальной эффективности и рациональности.

Как изменился рынок с наступлением кризиса?

Цены на отделку выросли пропорционально расходам на импортные материалы. Также наблюдается ситуация со снижением сделок на офисном рынке, а, соответственно, и уменьшением числа заказчиков. И можно сказать, что сегодня рынок проверяет на прочность всех участников. 

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям